Титульное страхование при ипотеке — что это и зачем нужно?

Приобретение недвижимости – это ответственный шаг для любого из покупателей, ведь сделка купли – продажи непременно сопряжена с существенными финансовыми затратами, при этом столкнуться в столь ответственном вопросе с мошенниками может каждый.
При оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости рискует не только заемщик, но и банк – если право собственности будет утрачено, то кредитор потеряет обеспечение.

Для снижения возможных рисков банки обязывают своих клиентов оформлять титульное страхование, которое предполагает защиту от риска утраты права собственности на недвижимость. Данный вид страхования обезопасит заемщика, если сделка по каким-либо причинам признана недействительной и по решению суда клиент обязан вернуть приобретенную недвижимость другим владельцам.

Зачем нужно титульное страхование

В большинстве случаев титульное страхование применимо для ипотечных сделок на вторичном рынке жилья. При приобретении недвижимости в новостройке, строящейся в соответствии с ФЗ «О долевом строительстве», оформление титульного страхования не требуется, так как сам договор долевого участия защищает дольщиков от мошенничества со стороны застройщика. К тому же оформить титульное страхование можно только после регистрации права собственности на жилой объект (то есть когда дом уже построен и введен в эксплуатацию).

В рамках автокредитов титульное страхование – скорее исключение, так как автомобили приобретаются через автосалоны, риск оспаривания сделок минимален. В потребительском кредитовании титульное страхование также не предусмотрено.

Наличие действующего полиса титульного страхования убережет заемщика, если в будущем возникнут обстоятельства, повлекшие признание сделки купли – продажи недействительной.

Утрата права собственности может наступить при вынесении решения суда о признании сделки недействительной, если:

• не были учтены интересы детей или лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы,
• были допущены ошибки регистраторами при смене собственности,
• выявлены факты мошенничества, подлога документов,
• бывшие владельцы признаны недееспособными.

Как рассчитать суммы платежа по титульному страхованию

В среднем тариф по титульному страхованию составляет 0,25-1% от страховой суммы.

Существует два варианта оформления полиса:

Страхование по рыночной стоимости недвижимости

В этом случае коэффициент будет зависеть от цены, указанной в отчете о рыночной стоимости недвижимости.

К примеру, при тарифе 0,25% и стоимости квартиры в 2 млн рублей страховая премия по титулу составит:

Оформление полиса исходя из остатка по кредиту

При таком подходе расчетной базой является остаток задолженности по кредиту с учетом годового процента (в некоторых вариациях – остаток задолженности +10%). Например:

Договор титульного страхования заключается на срок не более 3 лет (по сроку исковой давности) и может быть продлен в дальнейшем.

Что будет, если не платить титульное страхование

В попытках сэкономить на оплате титульного страхования может пострадать в конечном счете сам заемщик – при наступлении страхового случая он лишится недвижимости и останется должным банку.

Если титульное страхование было обязательным условием кредитного договора, то кредитор вправе применить соответствующие санкции — повысить процентную ставку при отсутствии страховки или потребовать досрочного возврата долга. Если же титульное страхование не являлось требованием кредитного учреждения, то последствий никаких не будет.

В случае имеющегося договора титульного страхования, заключенного на три года, клиент обязан ежегодно вносить страховую премию по договору. Если им нарушены сроки оплаты, а в этот период произойдет страховой случай, страховая компания вправе отказать в выплате страхового возмещения.

Наступление страхового случая — что считается случаем, каков порядок действий и что происходит

По титульному страхованию страховым случаем признается вступившее в силу решение суда, по которому заемщик лишается права владения недвижимостью.
Например, возможна ситуация, когда квартира куплена у продавца, получившего ее в рамках процедуры наследства. Допустим, что через несколько лет появились другие наследники, претендующие на долю данной недвижимости. Они вправе подать иск в суд на признание сделки недействительной. Если суд примет их сторону, то заемщик лишится ипотечной квартиры.

Один очень важный момент – срок исковой давности. И банки, и страховые компании рекомендуют оформлять титульное страхование на три года, но это не защищает в полной мере от утраты собственности. Дело в том, что в соответствии с законодательством РФ срок исковой давности отсчитывается не с момента перехода права собственности, а с момента, когда сторона, чьи права ущемлены, узнала о происходящих событиях.

Иными словами, если объявится наследник даже спустя 5 лет после купли-продажи и докажет суду, что не знал и не мог знать о переходе права собственности, судья может удовлетворить его требования. Кроме того, в некоторых ситуациях суд может увеличить срок исковой давности до 10 лет.

Если же по судебному решению заемщик теряет право владения жильем, процедура компенсации страхового возмещения следующая:

• Страхователю необходимо предоставить решение суда и все сопутствующие материалы дела в страховую компанию,написать заявление о рассмотрении вопроса страхового возмещения,
• Страховая компания проводит оценку и анализ представленных документов, принимает решение о выплате (или отказе) компенсации.
• При положительном решении страховая компания перечисляет страховую сумму на ссудный счет заемщика, кредит закрывается досрочно.
• Остаток средств (при наличии) возвращается в пользу заемщика.

На практике же клиенту, пытающемуся получить страховое возмещение, приходится собирать достаточно много бумаг и доказательств того, что произошедший случай является страховым. Страховые компании неохотно компенсируют клиентам ущерб, всячески пытаясь отказать в выплате.